Duty-free operators are increasingly losing interest in managing businesses at Incheon International Airport due to rising rental rates that do not correspond with sales performance, creating a significant burden for tenants.
As shopping trends shift international travelers toward hotspots outside the airport, duty-free zones are becoming less appealing to both shoppers and companies.
The duty-free rental structure gained attention after a major operator decided to exit the airport's DF1 duty-free sector, which includes perfume, cigarettes, and liquor products. The primary reason for this exit was the high rent contributing to operational deficits.
The operator had won the rights for the DF1 zone in 2023, despite the area’s rent being approximately three times higher than that of other zones, thus taking on a substantial financial burden to secure the license.
Traditionally, duty-free companies paid fixed rents. However, in 2023, the airport's operator switched to a variable rent system based on passenger volume. Consequently, the operator's rent was calculated according to the number of international travelers, resulting in substantial monthly fees.
Prior to their exit, the operator requested a 40 percent rent reduction due to unstable sales and operational challenges. Factors such as declining sales to Chinese resellers, growing e-commerce trends, and increased spending by international travelers outside the airport have adversely affected business.
Despite judicial intervention on behalf of the operator, the airport corporation refused to lower the rent. An official noted that persistent high currency exchange rates led to increased prices for duty-free products, further impacting sales.
On September 18, the operator announced its exit from the airport, stating that continuing operations under the current rent structure would exacerbate its financial losses.
Another operator, which opened its store in January 2024, has also sought judicial intervention to reduce the airport's rent. The airport opposed this intervention, leading to uncertainty about the company’s future direction.
An official from this company criticized the airport's rent structure, which is based on passenger numbers rather than sales performance, calling it "unreasonable" and leading to excessively high rent.
Both operators reported significant deficits last year, attributed largely to the airport's rent policies. Market doubts have also surfaced regarding the airport's attractiveness, especially after another major operator exited in 2023 after two decades of operation.
Despite earlier losses, the exiting operator has since improved profitability by terminating unprofitable sales agreements with resellers. In contrast, the remaining operators continue to report financial losses.
Industry experts indicate that Incheon Airport may have lost its competitive edge, noting changes in consumer behavior regarding international travel and duty-free shopping, compounded by the impact of high rental costs on the ability of duty-free firms to offer competitive discounts.
<�전문가의 신뢰성 있는 요약>
인천국제공항의 면세점 운영자들이 증가하는 임대료에 대한 관심을 잃어가고 있으며, 이는 매출 성과를 반영하지 못하는 임대료가 임차인들에게 부담이 되고 있기 때문이다.
쇼핑 트렌드가 국제 여행객들을 공항 외의 핫스팟으로 유도하면서 면세 구역은 쇼핑객과 기업 모두에게 매력을 잃어가고 있다.
호텔신라도 면세 사업을 포기하기로 결정한 것은 면세 임대 구조가 업계의 주목을 받게 만든 계기가 되었다. 지난달 덧붙은 DF1 면세구역은 향수, 담배, 주류 제품으로 구성되어 있다.
호텔신라는 운영 적자가 심화된 임대료 인상을 주요 이유로 꼽았다.
호텔신라는 2023년 DF1 구역의 면세 사업권을 확보했지만, 이 지역의 임대료는 다른 구역의 약 세 배에 달해 상당한 재정적 부담을 안게 되었다.
이전에는 면세점들이 고정 임대료를 지불했지만, 2023년부터 공항 운영자는 승객 수에 따라 계산되는 가변 임대료 시스템으로 전환하였다.
그 이후, 호텔신라는 공항을 이용하는 국제 여행객 수에 따라 임대료를 지불하게 되었으며, 1인당 요금이 8,987원이었고 월 평균 여행객 수가 약 300만 명에 달해 임대료는 약 270억 원에 달했다.
퇴출 전에 호텔신라는 불안정한 매출 상황 속에서 운영 관리를 위해 인천국제공항공사에 40% 임대료 인하를 요청했으나, 매출 감소와 판매처 변화로 인해 공항 측은 이를 거부했다.
호텔신라 관계자는 “2023년 경매에 입찰할 당시, 우리 경제가 1~2년 내에 개선되리라 기대했지만 그렇게 되지 않았다”고 밝혔다. 이어 “고환율로 인해 면세 제품의 가격이 상승하면서 매출이 감소했다”고 덧붙였다.
2023년 9월 18일, 호텔신라는 인천공항에서의 퇴출을 발표하며 임대료가 유지될 경우 면세 사업의 계속이 “견딜 수 없는 수준”으로 적자를 증가시킬 것이라고 말했다.
인천국제공항 제2터미널의 면세점 / 연합뉴스
호텔신라 뿐만 아니라 신세계 DF도 인천공항 면세 임대 정책으로 피해를 보고 있다. 신세계 DF는 9월에 공항의 임대료를 40% 인하해 달라는 법원의 개입을 요청했으나, 공항 측은 이를 반대하며 개입을 무효화했다.
2024년 1월 공항에 매장을 개설한 신세계 DF는 현재 신규 CEO 이석구의 향후 결정에 여전히 주목하고 있다.
신세계 DF 관계자는 “신규 CEO가 취임한 지 2주밖에 되지 않았고, 이번 달 추석 연휴로 인해 결정이 추가로 지연되었다”며, “퇴출, 법적 공방 연장, 공항 내 지속 여부”와 같은 선택이 있다고 말했다.
임대 정책이 비행기 승객 수에 따라 계산되며, 이는 기업의 매출 성과를 반영하지 않아 “불합리하다”는 점도 지적했다.
호텔신라는 지난해 52억 원의 적자를 기록했고, 신세계 DF는 355억 원의 적자를 기록했다. 두 회사의 주요 원인은 인천공항의 임대료였다.
인천공항에 대한 시장의 의구심이 커지면서 롯데면세점도 2023년에 공항에서 퇴출되었다. 2001년부터 22년간 운영한 이 회사는 임대 갱신 경매에서 패배하였고, DF1과 DF2(뷰티, 패션, 식품 및 전자 제품)에 대한 입찰 가격은 각각 6,738원과 7,224원으로 업계 전문가들은 이를 실패한 입찰 전략으로 평가하고 있다.
그러나 롯데면세점을 운영하는 호텔 롯데는 이후 수익성을 개선하며, 이전에 강력한 구매처인 재판매자와의 영업 계약을 종료했다. 사업을 간소화하여 호텔 롯데는 올해 상반기 218억 원의 영업 이익을 기록했으며, 호텔신라와 신세계 DF는 손실을 입었다.
업계 관계자는 “이제 사람들은 해외 여행에 대한 의지가 줄어들었고, 정말 필요한 경우에만 면세 쇼핑을 고려한다”고 말하며 인천공항이 과거의 시장 우위를 잃었다고 분석했다. 이어 “고임대료로 인해 면세점들이 매력적인 할인을 제공할 수 없다”고 했다.